房地产营销策略
一、目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销 售和网络销售三种。
（一）.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地 产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。 最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是 销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
（二） .委托代理销售策略。它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客， 顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委 托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机 会，能更快地销售房产。
（三）.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产 的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成 本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产 企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形 资产，有利于消除销售的地域性等优势
二、房地产营销策略创新的探讨
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些 问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思 考，探索营销策略的创新。 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。
（一） 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。
第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而 喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国 家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。
第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求 房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已 解决业主的后顾之忧。
第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地 产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。
第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能 力，同时要根据项目本身的开发目的确定。
第五，积极拓宽营销渠道。在以消费 者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
（二）房地产营销策略的创新
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场 竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是 宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、 投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。 要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同 时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品 牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘 等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致 房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘 借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始 终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势； 另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其 实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意内外兼修，即要有好的案 名，更要有好的质量及服务，做到名实双具。这样创造出来的品牌，才是真 正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现 人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼 盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关 系建立上。顾客就是上帝，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾 客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主 提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则， 是提升销售量的重要手段之一。
3.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是， 开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为 营销理念， 以绿色文化为价值观， 以绿色营销为核心的营销战略。 在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺 而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然 目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于发展节能住宅是利国利民的大 事，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
4.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。 在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热 情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步 的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用 户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美 服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这 对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对 业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方代理 物业管理， 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必 然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
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